26.03.2024
Подвальные помещения входят в состав общего имущества в МКД. Но это не может быть основанием для собственников требовать свободного доступа в подвал. Доступ должен быть ограничен. Такой вывод следует из определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2024 по делу № 88-2484/2024.
Что произошло?
Собственник помещения обратился в ТСЖ, чтобы ему предоставили доступ в подвальные помещения с возможностью видеофиксации их состояния. Мотивировал тем, что как собственник помещения в МКД он является совладельцем мест общего пользования и инженерного оборудования. Поэтому он вправе требовать от ТСЖ допуска во все подвальные помещения для осмотра их состояния, способа использования, а также состояния содержания подвала.
На требование собственника ТСЖ ответило, что доступ в подвальное помещение имеют сотрудники товарищества, в обязанности которых входит осмотр, проверка и мониторинг технического состояния общего имущества, в том числе подвального помещения. ТСЖ провело осмотр повала, составило соответствующий акт, который направили собственнику. Но собственник не согласился с таким ответом. Он посчитал, что товарищество нарушает его права собственника, и обратился в суд, чтобы обязать предоставить доступ. Однако суды трех инстанций встали на сторону товарищества и отклонили жалобу.
Что указал суд?
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, в том числе подвалы (ч. 1 ст. 36 ЖК).
При этом необходимо ограничить доступ к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий и сооружений лицам, которые не выполняют соответствующих производственных и должностных обязанностей. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок, а ключи – храниться в том числе в управляющей МКД организации. О месте хранения ключей делают специальную надпись на двери подвала. Такие правила следуют из пункта 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, пункта 16.2 СП 255.1325800.2016 «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения».
Таким образом, по общему правилу собственники могут иметь доступ в подвальные помещения, в которых могут быть размещены помещения общественного назначения (п. 4.12 СП 54.13330.2022), например кладовки (п. 5.15 СП 54.13330.2022). Однако в подвалы, в которых проходят общедомовые коммуникации, доступ ограничен.
Общее имущество необходимо содержать по требованиям законодательства, чтобы обеспечить в том числе надежность и безопасность дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, соблюдение прав и интересов собственников помещений. Управляющие МКД организации обязаны оказывать услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Такие правила предусмотрены статьями 161, 162 ЖК, пунктом 10 Правил № 491.